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Von der Nebentätigkeit zum Betrieb
Jahrelang war die Ferienvermietung eine Nebentätigkeit: eine geerbte Wohnung, ein Zweithaus am Meer, ein paar Wochen im Sommer vermietet. Die Portale genügten: Fotos hochladen, Buchungen kamen, Provision zahlen.
Dieses Bild hat sich verändert. Im Veneto hat die Parahotellerie die Hotellerie bei den Übernachtungen überholt, und allein in Jesolo überschritten die Ferienvermietungen 2025 die Marke von 1,2 Millionen Übernachtungen — rund ein Viertel des Gesamtaufkommens. Das ist keine Nische mehr, sondern die Hälfte des regionalen Tourismus.
Und seit 2026 braucht eine Umsatzsteuernummer, wer mehr als zwei Einheiten verwaltet. Das ist der formale Schritt, der dem inhaltlichen folgt: Wer mehrere Einheiten betreibt, ist Beherbergungsbetrieb — und Gäste beurteilen ihn mit denselben Maßstäben wie ein Hotel.
Was die Portale wirklich kosten
Die Provisionen der Buchungsportale liegen je nach Tarif und gewählter Sichtbarkeit meist zwischen 15% und 20% pro Buchung. Bei einer Wohnung mit 30.000 Euro Jahresumsatz sind das zwischen 4.500 und 6.000 Euro, die abfließen.
Es geht nicht darum, die Portale zu verteufeln: Sie bringen Volumen, Sichtbarkeit und Gäste, die Sie sonst nie finden würden. Wer sie ganz streicht, verliert fast immer.
Es geht um das Verhältnis. Wenn 100% Ihrer Buchungen dort durchlaufen, sind Sie Zulieferer eines anderen Unternehmens: Sie kennen Ihre Gäste nicht, haben keine Kontaktdaten und können sie nur über dieselbe Tür zurückholen. Schon ein Viertel der Buchungen auf den Direktkanal zu verlagern verändert die Rechnung — und gibt Ihnen die Beziehung zum Gast zurück.
Was die Website wirklich braucht
Eine Website für Ferienvermietung ist kein Schaufenster mit ein paar Fotos. Sie muss vier konkrete Dinge leisten.
Den Objektkatalog. Jede Einheit mit eigener Seite: Fotos, Größe, Betten, Ausstattung, Lage. Bei fünf Wohnungen braucht es fünf Seiten, nicht eine Galerie. Das sind die Seiten, die für spezifische Suchen ranken, etwa "Wohnung mit Meerblick in Jesolo für vier Personen".
Aktuelle Verfügbarkeiten. Ein Kalender, der zeigt, was wann frei ist. Von Hand gepflegt hält das zwei Wochen, dann bucht jemand ein belegtes Datum und Sie verbringen die Zeit mit Entschuldigungen. Es braucht die Anbindung an das Verwaltungssystem.
Eine einfache Möglichkeit anzufragen. Nicht alle wollen sofort online bezahlen: Viele fragen lieber nach Verfügbarkeit und warten auf Antwort. Ein Formular mit Datum, Personenzahl und Kontakt konvertiert besser als eine komplizierte Buchungsmaschine.
Die Sprachen Ihrer Gäste. Am Gardasee und an der venezianischen Küste heißt das Deutsch noch vor Englisch. Eine Objektseite auf Deutsch ist mehr wert als zehn italienische Seiten, nach denen niemand sucht.
Der Channel Manager: warum es ohne nicht geht
Wer dieselben Einheiten auf mehreren Portalen und zusätzlich auf der eigenen Website anbietet, hat ein Synchronisationsproblem: dasselbe Zimmer zweimal verkauft ist ein Desaster, das eine schlechte Bewertung und eine Rückerstattung kostet.
Der Channel Manager löst das: Es ist die Software, die Verfügbarkeiten und Preise über alle Kanäle hinweg abgleicht. Kommt eine Buchung über ein Portal, verschwindet die Einheit automatisch von allen anderen und von der eigenen Website.
Systeme wie Octorate decken auch die Pflichten ab, die in Italien für Vermieter gelten: Gästemeldung, Kurtaxe, Unterlagen. Die Website gehört an das System angebunden, das Sie ohnehin nutzen — nicht daneben gebaut und getrennt gepflegt.
Die Free Booking Links von Google
Es gibt einen Kanal, den viele Vermieter übersehen und der keine Provision kostet: die kostenlosen Buchungslinks von Google.
Sucht jemand nach Ihrem Objekt oder nach Unterkünften in einer Region, kann Google Verfügbarkeit und Preise direkt in den Ergebnissen anzeigen — mit einem Link auf Ihre eigene Website, neben denen der Portale. Der direkte Link ist kostenlos.
Er ersetzt die Portale nicht und funktioniert nicht allein: Er setzt eine Website mit aktuellen Verfügbarkeiten und einem funktionierenden Buchungsweg voraus. Wer diese Infrastruktur hat, gewinnt zusätzliche Sichtbarkeit zum Nulltarif — an genau der Stelle, an der Portale fürs Erscheinen bezahlen.
Gefunden werden: die Suche ist lokal und saisonal
Wer eine Ferienwohnung sucht, sucht nach Ort und Merkmal: "Wohnung Bibione direkt am Meer", "Ferienhaus Jesolo mit Pool", "Studio Sirmione für zwei". Das sind spezifische Suchen mit weniger Wettbewerb als allgemeine und deutlich höherer Kaufabsicht.
Genau deshalb gehört der Katalog als einzelne Seiten aufgebaut: Jedes Objekt fängt die Suchen ab, die zu ihm passen.
Die Saisonalität will früh gespielt werden. Sommerbuchungen entscheiden sich zwischen Januar und März, Winterbuchungen im Herbst. Eine im Mai veröffentlichte Website für den Sommer kommt an, wenn die Entscheidungen längst gefallen sind: Inhalte müssen Monate vorher stehen, weil Ranking Zeit braucht.
Womit anfangen
Bei ein oder zwei Einheiten kann eine vollständige Website überdimensioniert sein. Sinnvoller ist es, die Portalprofile zu pflegen, ein Google Unternehmensprofil anzulegen und Bewertungen zu sammeln.
Ab drei Einheiten, und damit unter der neuen Pflicht, wird die Website zur Infrastruktur: Katalog, an das Verwaltungssystem angebundene Verfügbarkeiten, direkte Anfragen. Der Ertrag bemisst sich in nicht gezahlten Provisionen und rechnet sich bei diesen Volumina schnell.
Wer Objekte anderer verwaltet, als Property Manager, hat mit der Website zugleich ein Vertriebsinstrument gegenüber Eigentümern: Sie zeigt, wie Sie die Objekte vermarkten und mit welchem Ergebnis.
In allen Fällen lautet die richtige Frage nicht "was kostet eine Website", sondern wie viel Sie den Portalen überlassen und wie viel davon zurückzuholen ist. Daraus ergibt sich, ob es sich lohnt und wie viel zu investieren ist.